Hotel zur Pacht zum Kauf, Verkauf Verpachtung Bewertung von Hotelimmobilien Roland Manke, Strande

 

 Der Ertragswert zählt

Der Verkehrswert einer Hotelimmobilie ist nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln, der Verkehrswert ist zugleich als Marktwert zu ermitteln. Das bedeutet im Klartext, der Verkehrswert eines Grundstückes, einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle einer Veräußerung aktuell zu erzielen ist.

Verstärkt auch üben Banken bei der Finanzierung dieser Immobilien nach wie vor höchste Zurückhaltung aus. Die aktuelle Situation macht kaum Hoffnung auf Änderung, zudem auch Alternativen wie Risikokapitalgeber zunehmend ausfallen. Ggf. lassen sich aber auch über ein sog. Crowdfunding geeignete Projekte finanzieren.

Die Beleihungsgrenze der Finanzierungsinstitute für eine Hotelimmobilie ist in der letzten Jahren dramatisch, teilweise gar auf unter 60 Prozent gesunken und es werden u.U. unverhältnismäßig hohe Zinsen gefordert, die dann auch in das Anlagevermögen eingreifen können und in diesem Zusammenhang mag ein vielleicht gar nicht so ironisches Zitat aus einer anerkannten und bewährten  Reihe zu Betriebsvergleichen nachdenklich stimmen: "…ein Hotel in den roten Zahlen besitzt kaum mehr Wert als ein Wartehäuschen."

Der Bundesgerichtshof musste bereits vor geraumer Zeit im Zuge der Auseinandersetzung über die umstrittene EOP (erfolgsorientierte/ertragskraftorientierte Pachtermittlung) feststellen, dass lediglich Angebot und Nachfrage, ergo "der Markt", den Preis einer Gastronomie- oder Hotelimmobilie bestimmen können. Die Rechtsprechung sieht dementsprechend auch die Ertragswertmethode als einzig zuverlässiges Verfahren zur Wertermittlung an.

Grundlagen zur Bewertung von Hotelimmobilien in Deutschland finden sich in § 194 Baugesetzbuch in Verbindung mit der Wertvermittlungsverordnung, am 1. Juli 2010 ersetzt durch die Immobilienwertermittlungsverordnung, der Immo WertV mit einigen interessanten Ergänzungen und Veränderungen,  gerade zum Ertragswertverfahren. Der Verkehrswert einer Hotelimmobilie ist demzufolge nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln. Grundlage ist der nachhaltig zu erwartende Einnahmeüberschuss. Der Wert von Grund und Boden wird gesondert ermittelt. Alternativ werden (international übliche Methode) anstelle des Reinertrags, die geschätzten Einnahmeüberschüsse auf den Bewertungsstichtag diskontiert.  Eine gesonderte Bewertung des Grund und Bodens findet hier dann nicht statt. Entsprechend  ImmoWertV ist auch ein vereinfachtes Ertragswertverfahren zulässig, hier lässt man den Bodenwert und die Bodenwertverzinsung außer Acht, letztlich werden nur die baulichen Anlagen betrachtet, ähnlich einem  internationalen Verfahren. Hier wird der abgezinste Bodenwert ebenfalls Bestandteil des Ertragswertes (§17 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV). Eine Annäherung an den Wert eines Objekts (im nicht normierten Verfahren) kann u.U. durch die Ermittlung des Rohertrags und das Vervielfältigen  mit einem Multiplikator erfolgen. Das Ergebnis ist gegebenenfalls, wenn nicht durch langjährige Erfahrung des Schätzenden gestützt, eher ungenau.

Nach wie vor gibt es auf dem Markt der Hotelimmobilien ein fast unüberschaubares Angebot an unterschiedlichsten Objekten und jeder Betreiberwechsel bedeutet fast immer eine Zäsur. Grundsätzlich ist daher eine fundierte und korrekt durchgeführte Bewertung eines zur Veräußerung stehenden Betriebs die notwendige und sinnvolle Ergänzung des Exposés und für Käufer und Verkäufer eine sehr gute Basis für die weiteren Verhandlungen. Leider verfestigt sich immer stärker der Eindruck, dass die gewählte Vorgehensweise eines sehr großen Anteils vorliegender Bewertungen nicht nur fragwürdig bis mangelhaft ist, einige Wertermittlungen sind geradezu blauäugig und gefährlich.

Erfahrungen, auch aus der Verwertung von Zwangsimmobilien unter Hinzuziehung ausführlicher Gutachten der entsprechend gerichtlich bestellten Sachverständigen, bestätigen diese Tatsache nur zu deutlich. In der Regel bestimmt massgeblich der zu erwartende, individuelle zukünftige wirtschaftliche Erfolg, ohne große Rücksicht auf getätigte Investitionen und vergangene Ergebnisse, den Wert einer Hotel - und/oder Gastronomieimmobilie.

Es werden auch aus diesem Grund hier keine Bewertungen oder Gutachten verkauft; die erstellten Bewertungen dienen alleine der Orientierung der in die Abwicklung involvierten Parteien und werden im Rahmen eines obligatorischen Alleinauftrags  nicht  in Rechnung gestellt.  Dieser Aufwand gilt mit der nur bei Erfolg fälligen Maklercourtage, die grundsätzlich der Verkäufer trägt, als vergütet. Kosten für Bewertungen, auch Anzeigen-, Vertriebs-, Vermarktungs- oder sonstige Vorauskosten oder Zuschüsse werden  unbeschadet etwaiger Erstattungsansprüche von Aufwendungen, die für den konkreten Auftrag entstanden sind, sofern der Hauptvertrag aus Gründen die der Auftraggeber zu vertreten hat nicht zustande kommt, nicht erhoben oder gefordert. Ausgenommen sind ebenfalls Aufwendungen die aus der Eigenschaft und Hinzuziehung als Mediator entstehen.

 

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