hotel sozialimmobilien pacht kauf

Grundsätzlich ist eine fundierte und korrekt durchgeführte Bewertung eines zur Veräußerung stehenden Betriebs die notwendige und sinnvolle Ergänzung des Exposés und für Käufer und Verkäufer eine sehr gute Basis für die weiteren Verhandlungen. Leider verfestigt sich immer stärker der Eindruck, dass die gewählte Vorgehensweise eines sehr großen Anteils vorliegender Hotel- und Restaurantbewertungen nicht nur fragwürdig bis mangelhaft ist, einige Wertermittlungen sind geradezu blauäugig und gefährlich.

War es in der Vergangenheit relativ einfach, durch Kombination von Ertrags- und Sachwert mit entsprechenden zusätzlichen und  korrigierenden Auswertungen und Faktoren einen relativ realistischen Verkehrswert oder Marktwert (Market Value) des jeweiligen Objekts ermitteln zu können, kann heute diese Aussage nicht mehr gelten. Auch diverse Kennziffern, wie z.B. EBITDA, deren Aussagekraft nicht nur aufgrund der vielen ausgeklammerten Faktoren eingeschränkt und vergleichsweise leicht manipulierbar sind, können nicht mehr oder nur eingeschränkt herangezogen werden.

Es gibt nach wie vor auf dem Markt der Hotelimmobilien ein fast unüberschaubares Angebot und selbst der Bundesgerichtshof musste vor einiger Zeit im Zuge der Auseinandersetzung über die umstrittene EOP (erfolgsorientierte/ertragskraftorientierte Pachtermittlung) feststellen, dass lediglich Angebot und Nachfrage den Preis einer Gastronomie- oder Hotelimmobilie bestimmen können. Erfahrungen, auch aus der Verwertung von Zwangsimmobilien unter Hinzuziehung ausführlicher Gutachten der entsprechend gerichtlich bestellten Sachverständigen, bestätigen diese Tatsache nur zu deutlich.

Auch wenn einige Berater und Gutachter es besser wissen wollen, in der Regel bestimmt lediglich der zu erwartende, individuelle zukünftige wirtschaftliche Erfolg, ohne große Rücksicht auf getätigte Investitionen und vergangene Ergebnisse, den Wert einer Hotel- und/oder Gastronomieimmobilie. Es gibt gefragte Objekte in entsprechenden Lagen, eine Mehrzahl der zur Disposition stehenden Häuser gehört nicht hierzu!

In diesem Zusammenhang kann auch die geradezu hysterische Herbeibetung eines angeblichen Kaufbooms durch selbsternannte Experten, gerade bei Hotelimmobilien nicht nachvollzogen werden. Zunehmend verstärkt üben Banken bei der Finanzierung dieser Immobilien nicht ohne Grund höchste Zurückhaltung aus. Die aktuelle Situation macht kaum Hoffnung auf Änderung, zudem auch Alternativen wie Risikokapitalgeber zunehmend ausfallen.

Es werden auch aus diesem Grund  hier keine Bewertungen oder Gutachten "verkauft"; die erstellten Bewertungen dienen alleine der Orientierung der in die Abwicklung involvierten Parteien und werden im Rahmen eines obligatorischen Alleinauftrags  nicht  in Rechnung gestellt. 

Dieser Aufwand gilt mit der nur bei Erfolg fälligen Maklercourtage, die grundsätzlich der Verkäufer trägt, als vergütet. Kosten für Bewertungen, auch Anzeigen-, Vertriebs-, Vermarktungs- oder sonstige Vorauskosten oder Zuschüsse werden  nicht erhoben oder gefordert.

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© Roland Manke 2008