Hotelimmobilien Risikoklassen: Übersicht der Hotel Investments AG

Übersicht Hotelimmobilien Risikoklassen

Hotelimmobilien unterscheiden sich nicht nur nach Lage und Ausstattung, sondern auch nach ihrem Risikoprofil und der erwarteten Rendite.

Um Investoren eine strukturierte Orientierung zu bieten, werden Hotels in vier Risikoklassen eingeteilt: Core, Core Plus, Value Add und Opportunistic.

Diese Kategorien differenzieren sich insbesondere durch Lagequalität, Bonität und Stabilität des Betreibers, Vertragslaufzeiten sowie das Betriebs- und Investitionsrisiko. Während Core-Hotels auf Sicherheit und stabile Einnahmen setzen, bieten Opportunistic-Objekte hohe Renditechancen bei gleichzeitig deutlich höherem Risiko. Dazwischen ermöglichen Core Plus und Value Add unterschiedliche Kombinationen aus Renditepotenzial und Managementaufwand, sodass für jeden Investortyp passende Strategien existieren.

Hotelimmobilien Risikoklassen

Die vier Risikoklassen Core, Core Plus, Value Add und Opportunistic unterscheiden sich durch Lage, Betreiberqualität, Vertragsstruktur und Betriebsrisiko.

1. Core Hotelimmobilien

Strategie: Sicherheit und stabile Einnahmen

• Top-Lage in wirtschaftsstarker Stadt oder touristischer Spitzenregion
• Langfristiger Pacht- oder Mietvertrag (15–25 Jahre) mit bonitätsstarkem Betreiber
• Modernes oder neuwertiges Gebäude, hohe Qualität
• Stabile Cashflows, kaum Leerstandsrisiko
• Rendite: ca. 3–4 % p.a., Risiko: sehr gering

2. Core Plus Hotelimmobilien

Strategie: Solides Investment mit leicht erhöhter Renditechance

• Gute Lage, nicht Spitzenlage
• Bekannter Betreiber, mittelfristiger Vertrag (10–15 Jahre)
• Immobilie in gutem Zustand, Optimierungspotenzial
• Rendite: 4–6 % p.a., Risiko: gering bis moderat

3. Value Add Hotelimmobilien

Strategie: Wertsteigerung durch aktives Management

• Lage gut, aber nicht optimal ausgelastet
• Kürzere Verträge, Modernisierung/ Rebranding nötig
• Rendite: 6–9 % p.a., Risiko: mittel bis hoch

4. Opportunistic Hotelimmobilien

Strategie: Hohe Risiken, hohe Chancen

• Hoher Leerstand oder kein Betreibervertrag
• Sanierungs- oder Umnutzungsprojekte
• Rendite: >10 % p.a., Risiko: sehr hoch

Vergleichsübersicht

Kategorie	Risiko	Renditeerwartung	Typische Merkmale	Investorentyp
Core	Sehr gering	3–4 %	Top-Lage, starker Betreiber, langfristiger Vertrag	Institutionelle Anleger, Versicherungen
Core Plus	Gering bis moderat	4–6 %	Gute Lage, mittelfristiger Vertrag, Optimierungspotenzial	Fonds, Family Offices
Value Add	Mittel bis hoch	6–9 %	Sanierungs-/Rebrandingbedarf, Betreiberwechsel möglich	Aktive Hotelinvestoren, Asset Manager
Opportunistic	Sehr hoch	>10 %	Leerstand, Umbau, Projektentwicklung	Private Equity, Entwickler, Spezialinvestoren

Fallbeispiel: Vom Value Add zum Core – „Hotel am See“

1. Ausgangslage (Value Add)

• 3-Sterne-Hotel, 80 Zimmer, Baujahr 1998, letzte Renovierung 2010
• Betreibervertrag ausgelaufen, Hotel derzeit geschlossen
• Kaufpreis: 3,5 Mio. €
• Risikoprofil: Value Add, mittleres bis hohes Risiko

2. Maßnahmen (Wertsteigerungsphase)

• Renovierung & Umbau: 1,5 Mio. €
• Neuer 20-jähriger Pachtvertrag mit etablierter Boutique-Hotelkette
• Rebranding, neues Konzept „Adults Only / Wellness am See“
• Digitale Optimierung: PMS-System, Channel Management

3. Ergebnis nach Umsetzung (Core-Status)

• Langfristig verpachtet, 4-Sterne-Segment
• Stabile jährliche Pachteinnahmen: ca. 350.000 €
• Marktwert nach Fertigstellung: 5,38 Mio. €
• Rendite: 7 %, Risiko gesenkt

4. Renditebetrachtung

Kennzahl	Vor Umbau (Value Add)	Nach Umbau (Core)
Kaufpreis	3,5 Mio. €	–
Gesamtinvestition	5,0 Mio. €	–
Jahresnettopacht	0 €	350.000 €
Rendite (Yield)	–	7 %
Risiko	Hoch	Niedrig
Marktwert	3,5 Mio. €	5,38 Mio. €

Hotel-Projektentwicklung der Hotel Investments AG

Diese Grafik zeigt, wie durch Renovierung, Repositionierung und die Bindung eines bonitätsstarken Betreibers ein Value-Add-Hotel in ein stabiles Core-Investment transformiert werden kann.

• Phase 1: Ankauf und Analyse (höheres Risiko, keine Erträge)
• Phase 2: Umbau und Rebranding zur Wertsteigerung
• Phase 3: Abschluss langfristiger Betreiberverträge
• Phase 4: Stabile Cashflows und nachhaltige Rendite

Die Hotel Investments AG verfolgt diesen Ansatz bei der Hotel-Projektentwicklung und Optimierung ihres Hotelportfolios in der DACH-Region.

Strategien der Hotel Investments AG für Value Add Hotelimmobilien

• Renovierung und Modernisierung:
  • Zimmer: Aktuelle Renovierung, Umgestaltung des Designs, neue Technologien integrieren (Smart-TVs, WLAN).
  • Lobbys und öffentliche Bereiche: Attraktiver gestalten, um Gäste anzulocken und zu verweilen.
  • Außenbereiche: Verbesserung des Seeszugangs, Schaffung von Terrassen oder Gastronomiebereichen.
• Optimierung der Infrastruktur:
  • Energieeffizienz: Erneuerung der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen, um Kosten zu senken.
  • Digitale Infrastruktur: Stärkung des WLANs, Einführung eines einfachen Online-Buchungssystems.
• Service- und Angebotserweiterung:
  • Neue Angebote: Schaffung von Wellness-Bereichen, Fitnessstudios, Spa oder auch Konferenzräumen.
  • Kulinarisches Angebot: Verbesserung der Gastronomie, Einführung neuer Konzepte (z. B. ein Spezialitätenrestaurant, eine Bar).
  • Dienstleistungsangebote: Erweiterung um Dienstleistungen wie Fahrradverleih, Bootsverleih oder organisierte Ausflüge.
• Fokus auf das "Erlebnis":
  • Die Angebote können so gestaltet werden, dass sie die Besonderheiten der Region oder des Sees widerspiegeln und ein einzigartiges Urlaubserlebnis schaffen.
• Fokussierung auf bestimmte Zielgruppen:
  • Ziel ist es, durch gezielte Anpassungen die Attraktivität für bestimmte Zielgruppen zu erhöhen (z. B. Familien, Geschäftsreisende, Paare).

Hotel Investments AG: Hotelinvestor Deutschland, Österreich & Schweiz

Die Hotel Investments AG aus der Schweiz agiert international als Hotelinvestor und Hotel Investment Experte am Hotelmarkt in den Risikoklassen Core, Core Plus, Value Add und Opportunistic: Core Hotelimmobilien, Core Plus Hotelimmobilien, Value Add Hotelimmobilien & Opportunistic Hotelimmobilien. Dabei steht der Hotelankauf sowie die Verwaltung des eigenen Hotelportfolios und das der Joint Venture Partner im Fokus der Aktivitäten.

Angebote zum Hotelankauf, zur Pacht oder zur Übernahme bestehender Mietverträge von Eigentümern und Hotelbetreibern können dafür an die Ankaufsabteilung der Hotel Investments AG gesendet werden.